Die Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer ist ein wichtiger Schritt, um den steuerpflichtigen Wert des Nachlasses eines Verstorbenen festzulegen. Die Bewertung ist entscheidend, da sie die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer bildet.
Dabei müssen gemeinsame Grundsätze und Verfahren beachtet werden:
- Feststellung des Stichtags: Die Bewertung erfolgt in der Regel zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers, dem sogenannten Stichtag. Dies bedeutet, dass der Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt ermittelt wird. Spätere Schäden oder Verbesserungen spielen für den Wert zum Stichtag keine Rolle.
- Sachverständigengutachten: Die Bewertung von Immobilien erfolgt oft durch vereidigte Sachverständige, die sich auf Immobilienbewertung spezialisiert haben. Diese Experten analysieren verschiedene Faktoren wie die Lage, Größe, Zustand und Markttrends, um den Wert der Immobilie festzulegen. Damit kann man dem Ärger mit dem Finanzamt weitestgehend aus dem Weg gehen.
- Vergleichswerte: Eine gängige Methode zur Immobilienbewertung ist der Vergleich mit ähnlichen Immobilien in derselben Region. Dies wird als Vergleichswertverfahren bezeichnet, bei dem der Wert der Immobilie anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte ermittelt wird. Dieser Wert hat aktuell für die Finanzverwaltung Vorrang, allerings ist im Bundesfinanzhof ein Revisionsverfahren anhängig. Die Richter wollen zu der Frage Stellung nehmen, ob die von den Gutachterausschüssen ermittelten und den Finanzämtern mitgeteilten Vergleichspreise nach § 183 Abs. 1 BewG für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich sind (Az. II R 6/23).
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Immobilien kann das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der erwarteten Mieteinnahmen und der Kapitalisierung dieser Einnahmen ermittelt.
- Abzüge und Freibeträge: es gibt je nach Verwandtschaftsgrad bestimmte Freibeträge und Abzüge für die Erbschaftsteuer, um die Steuerlast zu reduzieren.
Es ist ratsam, sich an einen Steuerberater zu wenden, um sicherzustellen, dass die Bewertung ordnungsgemäß erfolgt und alle relevanten Steuervorschriften eingehalten werden. Dies kann helfen, unerwünschte steuerliche Konsequenzen zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Erbschaftsteuer korrekt berechnet wird.
Gerne beraten wir Sie hierzu.