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Wohnungsnot senkt Steuerquot´?

 

Es hat sich herumgesprochen, dass in Deutschland Wohnungen fehlen, in den Ballungsgebieten mehr, in ganz ländlichen Gegenden eher weniger.

Der Wohnungsnotstand ist so groß, dass der Gesetzgeber sich zum ersten Mal seit Jahrzehnten genötigt sah, eine neue besondere Abschreibungsvorschrift zu kreieren, die nur dann greift, wenn neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum zur Vermietung geschaffen wird. Entgegen den ursprünglichen Überlegungen gilt die Sonderabschreibung bundesweit, nicht nur in den Ballungszentren und es gibt auch Konstellationen, bei denen diese Förderung auch in der EU gilt. Ob dies den Wohnraumsuchenden in Deutschland hilft?

Die Zeit drängt, neue Wohnungen werden rasch benötigt, deshalb gilt diese neue Abschreibungsmöglichkeit auch nur, wenn der Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wird. Dabei ist es egal, wann das Objekt tatsächlich fertiggestellt wird, der Abschreibungszeitraum endet jedoch spätestens 2026.

Unter die Förderung in diesem Sinne fallen: Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnblocks, Aufstockungen, Anbauten, Kellerausbauten, aber auch der Umbau von Büroraum in Wohnraum, wenn die übrigen Vorschriften eingehalten werden. Es muss sich  um eine abgeschlossene Wohnung mit selbständigem Zugang handeln, die Mindestgröße einer Wohnung ist mit 23 qm definiert und muss Küche, Bad oder Dusche und eine Toilette enthalten.

Entscheidend für die Förderung, die in einer erhöhten Abschreibung besteht, ist, dass die Anschaffungskosten 3.000 € nicht überschritten werden. Ziel des Gesetzgebers ist es, preiswerten Wohnraum zu fördern und eben nicht die Luxuswohnung. Die Kosten für das Grundstück und die der Außenanlagen bleiben hier außen vor, zählen also nicht in die 3.000 € Grenze. Aber einige weitere Kosten zählen mindestens anteilig zu den Anschaffungskosten, wie Grunderwerbsteuer, manche Notarkosten und die Maklergebühr.

Auch die nachträglichen Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung sind Anschaffungskosten im Sinne dieser Förderung. Deshalb gilt hier besondere Vorsicht, es wäre schade, wenn die Kosten von nachträglich angebrachten Markisen die Förderung kippen würden, weil dann die 3.000 € Grenze der Anschaffungskosten überschritten wird.

Und ganz wichtig:

Es muss 10 Jahre langfristig vermietet werden, das heißt im Umkehrschluss, dass kurzfristige Vermietungen ebenso ausscheiden wie die Vermietung als Ferienwohnung- Beträgt die Miete weniger als 2/3 der ortsüblichen Miete, scheidet eine Förderung ebenfalls aus.

Wie wird gerechnet:

Um das Ganze nicht zu einfach zu machen, ist zwar die Grenze für Anschaffungskosten 3.000 €, gefördert werden jedoch nur 2.000 €.

Beispiel

Bau eines Hauses mit drei Wohnungen in 2019, insgesamt 200 qm. Die Baukosten für Wohnraum betragen 500.00 € , die Fertigstellung ist 1.1.2020.Der Preis pro qm Wohnraum beträgt somit 2.500 €. Die Abschreibung für die ersten vier Jahre beträgt somit:

Lineare Abschreibung 2 % 10.000 €

Sonderabschreibung 5% 20.000 €

In den Jahren 2020 bis 2023 können also insgesamt 120.000 € abgeschrieben werden. Danach beläuft sich die Abschreibung auf 1,56 % von 500.000 € = 7.800.-€

Wenn Sie jedoch nicht 10 Jahre vermieten oder durch nachträgliche Anschaffungskosten die 3.000 € Grenze sprengen, wird die Sonderabschreibung zurückgefordert. Auch bei einem Verkauf des Objekts kann es unter gewissen Voraussetzungen dazu kommen, dass die Sonderabschreibung zurückbezahlt werden muss.

Alles in allem – die neue Sonderabschreibung ist sicherlich eine überlegenswerte Steuerersparnis, wenn Sie bauen oder kaufen möchten. Und es ist mit Hindernissen und Klippen verbunden, die umschifft werden müssen.

Deshalb ist eine Beratung bei Ihrem Steuerberater mit Ihren konkreten Zahlen unerläßlich.

Tipp: – Bauantrag rechtzeitig stellen

Baukostengrenze von 3000 Euro nicht überschreiben

10 Jahre entgeltlich langfristig vermieten

Viel Erfolg!